תמ"א 38 נחשבת לתוכנית חשובה ופורצת דרך בישראל, שמטרתה – חיזוק מבנים ישנים שנבנו לפני שנת 1980 כדי לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. מאז כניסתה לתוקף, אפשרה התכנית לבעלי נכסים ויזמים לבצע פרויקטים של חיזוק ושדרוג מבנים, תוך קבלת זכויות בנייה נוספות. אך כעת, תחום ההתחדשות העירונית עומד בפני שינוי משמעותי – עד סוף שנת 2024 תכנית תמ"א 38 כבר לא תהיה תקפה יותר, ובמקומה תכנס לתוקף תכנית פינוי בינוי, המוכרת גם כתמ"א 38.2.
מהי תמ"א 38 וכיצד השפיעה על שוק הנדל"ן?
תמ"א 38 נולדה מתוך צורך דחוף לשפר את עמידותם של מבנים שנבנו לפני שנת 1980, ואינם עומדים בתקני הבנייה העדכניים. המטרה של התכנית הייתה ליצור תמריץ כלכלי שיאפשר לבעלי נכסים ויזמים ליזום ולבצע פרויקטים של חיזוק מבנים.
במסגרת היוזמה, לאורך השנים, ניתן היה לבחור באחד משני מסלולים עיקריים:
- תמ"א 38.1: חיזוק ושדרוג המבנה הקיים תוך הוספת אלמנטים חדשים כגון ממ"דים, מרפסות, ומעליות.
- תמ"א 38.2: הריסת המבנה ובנייה מחדש עם ניצול מירבי של זכויות הבנייה החדשות.
אולם נכון להיום, המציאות עומדת להשתנות, שכן ישנן התפתחויות רגולטוריות שעליהן נרחיב.
התפתחויות רגולטוריות – מהי חלופת שקד?
עם השנים, התגלו בתמ"א 38 כל מיני מגבלות וחסמים שהקשו לממש את התכנית בצורה יעילה. בין המכשולים העיקריים היו הביורוקרטיה והמורכבות המשפטית, שהאטו את תהליך קידום הפרויקטים. עקב כך, הוחלט להחליף את תמ"א 38 בתכנית פינוי-בינוי חדשה, המכונה "חלופת שקד" או תמ"א 38.2. מדובר בשינוי חשוב שמטרתו לפשט את התהליך ולהפוך את התחדשות העירונית ליעילה וממוקדת יותר.
חלופת שקד נוצרה במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הכולל מספר חידושים משמעותיים, ביניהם:
- רישוי מהיר – התהליך מאפשר להגיש הן תוכנית והן היתר בנייה במקביל, מה שמקצר משמעותית את הדרך למימוש התכניות בפועל, אם כי כרגע לא ידוע בפירוש כיצד התהליך יתנהל.
- תוקף ההיתר – במסגרת התקנות החדשות, תוקף ההיתר יהיה שש שנים, במקום שלוש שנים בתמ"א 38 המקורית, מה שנותן ליזמים ובעלי נכסים יותר זמן לפעול למימוש התכניות.
השפעת תכניות פינוי-בינוי על עתיד ההתחדשות העירונית
בעוד שתמ"א 38 התמקדה בעיקר בחיזוק מבנים, חלופת שקד מציעה פתרון כולל יותר, עם דגש על שיפור איכות החיים של הדיירים, הגדלת שטח הדירות, ושדרוג התשתיות הסביבתיות. זו גם הסיבה שהמעבר מתמ"א 38 לפינוי-בינוי טומן בחובו הבטחה לשינוי מהותי בתחום ההתחדשות העירונית.
כמו כן, חלופת שקד אמורה להתמודד עם האתגרים הבירוקרטיים והמשפטיים שצצו במהלך יישום תכנית תמ"א 38, והיא מציעה מודל אטרקטיבי יותר, שכן הביקוש לתכניות פינוי-בינוי צפוי לגדול, לאור היתרונות הכלכליים והמימוניים שמציעה.
מתי מסתיימת תקופת תמ"א 38 ומה על בעלי הנכסים לעשות?
תוקפה של תמ"א 38 צפוי להסתיים בסוף שנת 2024. עד אז, בעלי נכסים ויזמים צריכים לפעול במהירות ולהגיש בקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38, אם ברצונם ליהנות מהתמריצים הנוכחיים.
עם כניסת חלופת שקד לתוקף, יזמים יידרשו להיערך לשינויים ולהכיר לעומק את ההבדלים בין שתי התכניות, מה שאומר שבעלי נכסים ויזמים צריכים לבדוק את כדאיות הפרויקט תחת שתי התכניות, להבין את התמריצים הכלכליים המוצעים, ולבחון את השלכות התכנית על המבנה וסביבתו. יחד עם זאת, ייתכן שתכניות פינוי-בינוי יהפכו לאטרקטיביות יותר עבור בעלי נכסים, שכן הן מציעות פתרון כוללני יותר לשיפור איכות המבנים והתשתיות בסביבתם.
חשיבות הבטחת האיכות בתהליכי התחדשות עירונית
עם כניסת חלופת שקד לתוקף והמעבר לפינוי-בינוי, הדגש על איכות ובטיחות בתהליך הבנייה רק הולך ומתחזק. ההשקעה בפרויקטים רחבי היקף כמו פינוי-בינוי דורשת רמה גבוהה של בקרת איכות בכל שלבי הבנייה, משלב התכנון ועד לשלב הביצוע והאכלוס. תהליכים אלו דורשים בחינה מדוקדקת של חומרי הבנייה, תכנון מדויק של התשתיות ובדיקות תקופתיות להבטחת יציבות המבנה ובטיחות הדיירים.
החשיבות של בקרת איכות בשיפור איכות הבנייה
מעבדות לבקרת איכות, ממלאות תפקיד קריטי בפרויקטים של התחדשות עירונית. הן מספקות שירותי בדיקה, מדידה ואימות שמבטיחים שכל רכיבי הבנייה עומדים בתקנים המחמירים ביותר. הבדיקות שמבצעות המעבדות משמשות כקו הגנה אחרון לפני שהמבנה מוכן לאכלוס, ומבטיחות שהבנייה תתבצע ברמה הגבוהה ביותר, תוך שמירה על בטיחותם של הדיירים לעשרות השנים הבאות. בכך, הן מסייעות ליישם כל פרויקט של התחדשות עירונית בסטנדרט גבוה של איכות ובטיחות.
לסיכום
שנת 2024 מביאה עמה שינוי משמעותי בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. עם סיומה של תכנית תמ"א 38 וכניסתה של תכנית פינוי בינוי לתוקף, צפויים יזמים ובעלי נכסים להתמודד עם חוקים ותקנות חדשים. היערכות מוקדמת, לצד הבנה מעמיקה של השינויים הצפויים, אלו פעולות שיכולות להפיק את המירב מהזדמנויות ההתחדשות העירונית החדשות.
